Флиппинг не работает блогер НеМихаил из ЖЖ
18.05.2024
Флиппинг — популярный способ инвестирования в недвижимость, который предполагает покупку, ремонт и перепродажу объектов с целью получения прибыли. Однако этот процесс связан с определёнными рисками, и начинающие инвесторы часто совершают ошибки. В статье автор делится своим опытом и рассказывает о том, как он допустил ошибки в своей первой флиппинг-сделке.
"Флиппинг: скрытые подводные камни":
- Автор отмечает, что его канал достиг месячного возраста.
- Он предлагает подписаться на канал и объясняет, что такое флиппинг.
- Суть флиппинга - купить дешёвую квартиру, сделать ремонт и выгодно продать.
2. Личный опыт автора:
- Автор рассказывает о своей первой флиппинг-сделке, где он допустил ошибки.
- Он купил квартиру дороже, чем планировал, и ремонт затянулся.
- В итоге он не заработал на этой сделке.
3. Ошибки флипперов:
- Неправильная оценка стоимости объекта: флипперы часто переоценивают свои возможности и покупают квартиры дороже, чем они того стоят.
- Неумение быстро делать ремонт: ремонт должен быть завершен в течение 2-3 месяцев, иначе флиппер теряет прибыль.
- Неправильный выбор подрядчиков: важно найти надежных и опытных рабочих, которые не будут затягивать сроки и халтурить.
- Незнание рынка: флипперы должны отслеживать изменения цен на недвижимость и спрос на квартиры.
- Неправильный дизайн: ремонт должен быть стильным, но не слишком дорогим, чтобы понравиться широкой аудитории покупателей.
- Незаконное занижение цены: это может привести к штрафам и даже к уголовной ответственности.
4. Советы начинающим флипперам:
- Изучите рынок: прежде чем покупать квартиру, тщательно изучите цены, спрос и предложения.
- Составьте бизнес-план: просчитайте все расходы и потенциальную прибыль.
- Найдите надежных подрядчиков: не экономьте на ремонте, но и не переплачивайте.
- Сделайте ремонт быстро и качественно: не затягивайте сроки и не экономьте на материалах.
- Предложите привлекательную цену: ваша квартира должна быть конкурентоспособной на рынке.
- Будьте готовы к риску: флиппинг - это не всегда гарантированная прибыль.
- Флиппинг может быть прибыльным бизнесом, но он требует тщательной подготовки, знаний и опыта.
- Автор рекомендует начинающим флипперам изучить все нюансы этого дела, прежде чем начинать работу.
- Автор просит подписчиков поделиться своим опытом флиппинга в комментариях.
- Он также предлагает посмотреть другие его видео на канале.
- Флиппинг - это не только ремонт, но и маркетинг.
- Важно правильно позиционировать квартиру на рынке и привлекать потенциальных покупателей.
- Флиппинг может быть хорошим способом инвестировать деньги, но важно не рисковать всем своим капиталом.
В целом, видео "Флиппинг: скрытые подводные камни" является ценным источником информации для начинающих и опытных флипперов. Автор делится своим опытом, рассказывает о распространенных ошибках и дает практические советы.
Тогда я даже не знал что занимаюсь флиппинга людям почему-то кажется что они сделают за копейки но так не прокатит всем снова привет С моей кухни Это я не Михаил с канала не уехал моему блогу сегодня исполнился ровно месяц Это хороший повод чтобы на него подписаться А наверное Сперва надо объяснить что такое флиппинг не буду сильно мудрствование старую убитую квартиру сильно продавливается её в цене после этого делаете из неё конфетку и продаёте её по максимально высокой цене на рынке то есть флиппер первым делом ищет хорошую
локацию в этой локации самая дешёвая предложение самое убитое предложение самую убитую квартиру а хорошенечко выторговать себе скидку забирает после этого делает хороший качественный но не очень дорогой ремонт инстаграмное стиля то есть такого чтобы нравился абсолютно любой аудитории и старается продать на рынке максимально дороже а процессе ещё хорошо бы если флиппер зарабатывает на общем росте стоимости недвижимости и самое важное что вы должны сперва знать то что ремонт практически никогда себя не окупает то есть сделать ремонт и
продать дороже - это очень сложная задача И сегодня я буду вам рассказывать о своём опыте так в прошлом ролике я вам рассказал о том что у меня была проблемная квартира где постоянно тряслась люстра и никогда не останавливалась если не смотрели обязательно пересмотрите очень интересно так вот я там допустил ошибку хочу за неё извиниться Первое что я купил эту квартиру не за 3. 500.000 руб а за 4.
500 000 руб и это был не двадцать Седьмой этаж а двадцать пятый этаж Я думаю что очень важно вот эти вот ошибки исправить А теперь поехали дальше купил я её в конце 2015 года продал я её через 3 года в конце года где-то примерно 7 месяцев у меня ушло на производство ремонта как флиппер я точно никудышный потому что флиппинг ремонт надо делать крайне быстро Хорошо бы если уложиться за 2-3 месяца то есть это уже срок дальше где окупаемость будет постоянно То есть вы постоянно будете терять свою прибыль если вы будете растягивать от момента покупки до
момента продажи так вот я на ней заработал ровно столько же сколько вложил в ремонт на тот момент в ремонт в отделку вме с лиров я вложил 1 млн руб я сделал кухню и шкафы в прихожей за свой счёт вот это всё вложило пол млн руб через 3 года мне срочно понадобились деньги тогда на рынке такая квартира без ремонта продавалась за 5.
500 Я конечно же поставил дороже я поставил 6400 прикреплю объявление сюда так вот к сожалению я не смог продать за 6400 и в реальности я её отдал за 6 млн То есть получается то что я свой ремонт в который вложил 1,5 млн руб продал за 500.000 руб Если бы я эту квартиру сдавал вообще продал бы вообще бы без ремонта то я бы заработал максимально много на вложенный капитал Это к тому что делать ремонт и продавать ремонт - это невыгодно а Суть в том что часто флипперы не замечают что они зарабатывают не на ремонте и на скидках они зарабатывают на общем росте
стоимости недвижимости Так вот сегодня этого роста практически нет и будущие флипперы если они это не учитывают они реально могут встря А ещё есть огромное количество рисков о которых я сейчас вам расскажу ремонт сегодня стоит очень дорого а люди когда приходят в вашу квартиру и смотрят оценивают они не видят всех тех зарыты вами денег в этом ремонте как правило люди думают что ремонт можно сделать основываясь конечно на на какой-то своей старой памяти что они там 5 лет назад делали ремонт 10 лет назад делали ремонт их знакомые делали
ремонт так вот им кажется что они могут сделать ремонт намного дешевле вложив какие-нибудь 500 или 800.000 Но это у людей в голове почему это происходит потому что не все к сожалению правильно умеют читать считать затраты на ремонт очень Многие считают только очень большие и круглые цифры и не считают мелочи а к сожалению в мелочах порой зарыты очень большие бюджеты никто не считает своё время очень многие любят делать ремонт частично своими силами А как правило своё время тоже надо считать потому что получается так что это ваш
труд он самый дорогой и самый некачественный если вы конечно не специалист в этой области То есть если вы не Строитель флиппер в обязательном порядке должен делать всё очень-очень быстро а когда вы делаете ремонт очень быстро вы мешаете соседям потому что у вас работа ведётся практически круглосуточно и включая даже выходные так вот это будут вызовы участковых инспекторов штрафы выдворения и прочие проблемы ещё один нюанс Вы можете повредить чужую квартиру просверлить насквозь стену какую-то не очень толстую
повредить себе или кому-то проводку что тоже большая проблема или кого-то затопить и вот Когда ваша рабочие кого-то затопят отвечать придётся вам собственнику квартиры ещё очень важный момент если на финальной стадии вашу квартиру затопят вы тоже попадёте а на огромное время и на огромные деньги потому что вам придётся ещё и судиться с соседями сверху которые вас затопили и вот эта вот растяжка и вот эта вот растяжка во времени она может полностью убить вашу прибыль ещё очень важно правильно выбрать локацию Потому что если вы выбираете как вот как
я совершил ошибку Например если вы выбираете а дом Муравейник большой только недавно построенный где огромное количество предложений многие заходили туда как инвестицию покупали и соответственно избавляются от квартир большая конкуренция низкая цена очень сложно будет пробиться конкретно в этой локации поэтому конечно лучше выбирать какое-то штучное предложение в какой-то очень крутой локации в там исторической части города или где есть рядом достопримечательности или есть где рядом крутая инфраструктура очень важная для
тех людей которые будут там жить стиль и чувство вкуса к сожалению у нас у большинства людей нету стиля и нету чувства вкуса А это очень важно поскольку Вы будете делать ремонт и е он должен подойти большинству тех людей соискателей которые ищут готовое жильё Если вы здесь не попадёте или вы попадёте в 2% то Представляете как долго вам придётся продавать Вы точно ничего не заработаете поэтому скорее всего вам нужно найти будет хорошего недорогого дизайнера или помощника кто вам хотя бы сможет это подсказать И вам нужно
учитывать дизайнера или архитектора И вам нужно обязательно учитывать тренды потому что это очень важно ваша квартира должна быть супер крутой инстаграмное последним веяниям в дизайне в архитектуре Потому что одно время в трендах был Лофт потом сейчас в тренде Скандинавия а возможно завтра это будет неоклассика если вы и здесь не попадёте то это тоже будет отсрочить вашу продажу и не менее важно - это совместить вашу архитектуру и ваш дизайн с реализации То есть те рабочие которые на объекте будут всё это выполнять должны уметь делать
это в обязательном порядке потому что чаще всего это абсолютно несовместимые вещи и тут подступает следующая проблема - это найти хороших рабочих если вы найдёте хорошую крутую компанию которая делает ремонты то как правило они всю добавленную стоимость заберут себе то есть они заработают на вашей квартире а вы вряд ли потом сможете это дорого продать во-вторых очень сложно найти хороших рабочих Они реально навес золота потому что сначала рабочие должны с вами срастись То есть вы должны найти общий язык Договориться с ними потом они
должны качественно Выполнять ту работу по строго по тем заданиям которые вы даёте Не забывайте что вам нужны обязательно ещё проекты это архитектурный дизайн проект проект электрики инженерии и всего Остальное без проекта делать категорически Нельзя начинать потому что тогда на стройке будет коллапс во-вторых вам нужно найти рабочих которые вам доверяют чтобы вы платили им по факту завершения работы да возможны небольшие авансы Но если вы будете платить вперёд то у вас ремонт сильно тянется ин в конце ещё будет
дорожать дорожать Да практически любые крутые рабочие со временем начинают буреть начинают просить сильно больше денег потом у них появляется гораздо больше клиентов Они просто начинают гнать брак просто потому что физически не успевают справляться с той работой которая им приходит то есть рабочие могут попросту сосками и Вам нужно будет оперативно где-то искать новую бригаду это тоже время и большие сложности не забывайте фиксировать крытой работы фиксировать фотографировать чтобы допустим Бригада сборщиков мебели не
сделала вам дырку и не проткнула допустим какую-то трубу которая идёт к отоплению или не повредила электрику тёплого пола или просто какую-то проводку иначе вам придётся всё заново переделывать Ну и очень важно ещё Показать скрытые работы потенциальному покупателю к вам будет в разы больше доверия Если вы будете делать фотографии стадии ремонта конечно если при условии что вы не будете экономить и вы не будете гнаться за за дешевизной и будете действительно прокладывать хорошие материалы делать из них какие-то
промежуточные скрытые работы Если вы будете всё это фотографировать и Показывать будет больше доверие и больше желания купить конкретно вашу квартиру а ещё Вы должны правильно выбрать нишу То есть если вы покупаете очень дешёвую квартиру в очень дешёвом районе то ни в коем случае нельзя туда много вкладывать денег в ремонт Если же вы покупаете дорогую дорогую квартиру точнее квартиру по низу рынка но в дорогом хорошем районе то там нельзя продешевить Если вы сделаете совсем дешёвый ремонт Возможно вы долгое время не сможете найти
потенциального покупателя а если не сможете долгое время найти потенциального покупателя вы не получите Ту самую прибыль А ещё начинающие флипперы не всегда помнят про налоги Если вы продали квартиру которой владели менее 5 лет то вы должны заплатить дохода ещё 13% НДФЛ как правило если квартира очень дорогая Вы можете перепрыгнуть в барьер 5 миллионов тогда вы должны заплатить 15% И пожалуйста Не занимайтесь занижением во-первых потому что это может вскрыться то есть ваш покупатель потом на какой-то из стадии может Вас сдать А тут вам
грозит Тюрьма и ещё очень важный момент налоговые уже давно считает по цене по кадастровой стоимости то есть если вы будете занижать сильно ниже кадастровой стоимости вам налоговая всё равно выставит по своей ставке которую вам предъявит через полтора через 2 года вам придёт бумажка а это значит что вы уже не успели за это отчитаться а это значит что вы можете получить ещё и штраф а штраф как правило 20% от суммы которую они вам напишут в качестве налога То есть можно очень сильно попасть А В некоторых случаях даже попасть в тюрьму
часто флиппинг - это дополнительное направление для риэлторов кото которые постоянно в рынке и случайно находят недорогие квартиры ещё флиппинга занимаются дизайнеры поскольку имеют большие скидки на какие-то определённые товары и услуги после этого также флиппинга занимаются Строители и отделочники которые просто уже набили себе руку и могут делать на автомате допустим у компании есть Бригада которые постоянно надо кормить и им проще постоянно им давать работу одно за один объект за другим поэтому они ещё покупают квартиры делают ремонт
загружают своих рабочих если конечно у рабочих есть время загружают их рабочим и зарабатывают вот эту добавленную стоимость на флиппинг ещё на этом зарабатывают мебельщики конечно основная цель их может быть даже не флиппинг а просто как можно больше продавать собственной мебели в том числе и за счёт каких-то своих проектов и тут вы должны понимать что если вы не дизайнер риэлтор мебельщик э Строитель архитектор то скорее всего вам будет сложнее всего Вот на этом рынке продержаться То есть Вам нужно получить очень много компетенций и
знать много правил рынка чтобы не попасть Короче говоря флиппинг - это очень сложный и трудный бизнес сквозь нервы боль и слёзы так а сейчас попрошу спецов которые работают на рынке флиппинга не обижаться на меня я ни в коем случае не покушаю на вашу поляну уверен что вас красно по что у вас очень сложная работа это очень сложное дело Но я был бы рад если Вы меня покритиковать какой-то видеоотзыв на мой этот ролик указали мои конкретные какие-то ошибки в чём мои заблуждения А я в ответ обещаю сделать ролик про флиппинг где
рассказать положительные стороны и как действительно не наступать на грабли Сам же я с девятнадцатого года уже не инвестирую в жилую недвижимость я для себя эту нишу полностью закрыл во-первых потому что вы сами видите что сейчас жилая недвижимость практически не растёт на аренде е можно заработать от 2 до 5% это просто в лучшем случае есть инструменты куда лучше и последний раз наверное всё что убило жилую недвижимость это ИС Кроу Когда Вы перестали зарабатывать на котловане Когда можно было купить в начале стройки
и продать в конце цена всегда росла Потому что люди всегда на котловане покупали дешевле а так как придумали вот это вот икро получилось что с невели и теперь на котловане уже не заработать То есть сегодня новостройка стоит Порой даже дороже чем Рядом готовый уже сданный в эксплуатацию дом наверное за счёт какой-то льготной ипотеки которые люди получают покупая новостройку То есть это стало невыгодно понятно по понятным причинам на это место пришли люди которые стали заниматься флиппинга всё прекрасно понимаю я ушёл в другую
нишу в девятнадцатом году я последний раз зашёл и купил апартаменты в жилом комплексе R не мог их не купить просто потому что ну это это просто очень крутой знаковый дом в Москве с архитектурной точки зрения это поэтому не не купить апартаменты в этом комплексе это просто ну была бы ошибка с моей стороны после этого вообще полностью завязал жилой недвижимостью и инвестирую сейчас только в нежилую объекты объекты и только в очень маленький формат очень Кстати удобная схема она мне сейчас идеально подходит потому что там порог крайне низкий то
есть там можно начинать инвестировать от 100.000 руб и объекты эти перепродают порой доходит цена до 10 раз вырастает цена там за пару лет У меня есть кейсы прямо вот такие Где я могу прямо досконально всё это описать У меня есть блог а переходите по QR коду или по ссылочки в описании почитайте просто для общего развития о очень-очень интересно А ещё я строю себе за городом дачу это фахверк на эту тему У меня тоже есть блог можно пойти по коду по ссылочки в описании перейти посмотреть что это за дом